전세사기 방지를 위해 세금 체납기록을 열람하라는 이유- 인문지기

안녕하세요 인문지기입니다. 요즘 전세사기 피해 사례가 하루하루 올라오고 있습니다.
오늘은 전세제도와 전세사기가 일어나는 이유에 대해서 이야기해보려고 합니다.

대규모 전세사기 사건인 세모녀 사건

최근 가장 큰 화제가 되었던 서울의 전세사기사건인 세 모녀 사건, 20대 빌라왕 사망사건이 있었습니다.
그리고 며칠 전 부산의 서면에서도 전세사기가 발생하였습니다.
이러한 전세사기가 일어나는 이유와 왜 세금체납을 열람하라는지를 설명해 드리도록 하겠습니다.

우리나라에는 집을 구매하지 않고 그 집에 거주하는 동안에 지불하는 방법이 월세뿐 아니라 전세도 존재합니다. 전세제도는 일정기간(보통 2년) 정도 큰 금액을 집주인에게 빌려주고 기간이 끝난 뒤에 집주인에게 전세금을 돌려받는 일종의 개인 간의 무이자 대출입니다.
즉, 전세제도는 집을 가지고 있는 사람들에게 자금을 융통할 수 있는 하나의 방법이었고 세입자의 입장에서는
월세가 나가지 않고 다시 돌려받을 수 있는 돈이니 서로에게 이득이 될 수 있는 제도인 것입니다.

그렇기에 한국의 소득 대비 거주비는 OECD 국가 중 낮은 순위를 기록합니다. 이는 전세제도의 순기능이라고 말할 수 있습니다.

우리나라는 주거비에 들어가는 비용부담이 적은편이다.

하지만 이 전세금을 융통한 집주인이 갑자기 전세금을 잃거나 돌려주지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.
그런 경우에는 집을 처분하여서 돈을 돌려받을 수 있는 것입니다. 그렇기에 전셋집을 구할 때 사람들이 늘 조언하는 말이 "담보가 어떻게 잡혀있는지 확인해라.(=저당권이 어떻게 설정되어 있는지 확인해라)"입니다.

즉, 같은 빚을 지더라도 순위라는 게 존재하기 때문에 들어가려는 전셋집이 빚이 있는지 확인하는 것입니다.
그런데 은행만 일반인들보다 우선순위로 있는 것이 아닙니다. 세금의 추징은 어떤 채권의 순위보다 우선시되었기 때문입니다. 그리고 전세사기의 피해 집들은 대부분 세금의 추징으로 인한 피해 발생이었습니다.

부동산 경매 배당 우선 순위(3순위가 세금이다.)

위의 내용을 토대로 빌라왕의 상황을 재현해 보겠습니다. '갑'이라는 집주인이 A 건물의 세입자를 구합니다. 계약 당시에 A건물의 가격은 5억인데 세입자를 3억에 구하였습니다. 그리고 전세금 3억을 가진 '갑'이 은행 대출을 통해서 5억으로 B라는 건물을 매입합니다. 그리고 다시 B 건물의 세입자를 구합니다. 다시 3억의 전세금을 얻게 되었고 집주인은 계속해서 이 방법을 사용합니다. 당연히 은행도 바보가 아니기에 이런 대출을 계속 내어주지 않습니다. 이제 은행 대출로 집을 사지 못하게 된 집주인은 부동산 중개사들에게 제안을 합니다. 전세금의 가격을 더 올리는 것이죠, 즉 매매가격 5억의 집이 이제는 전세금 5억의 집으로 변하게 됩니다. 그리고 부동산 중개인들에게 성공수당, 커미션을 주었습니다.

그런데 이게 성공하면 갭투자고 실패하면 전세사기가 되는 시스템인데요. 거품이 걷히면 맥주가 드러나듯 집값이 떨어지면서 이런 매입방식에 문제가 생기기 시작합니다. 집 가격의 하락은 전세금의 하락으로 이어지는데 계속해서 건물을 구매한던 '갑'이 전세계약기간이 끝난 세입자(B)에게 전세금을 돌려줘야 하는 상황에서 새로 산 건물에서 세입자(C)를 구해도 기존의 전세계약 세입자(B)에게 전세금을 주지 못하는 상황이 된 겁니다. 그러면 세입자(B)는 보통 '갑'이 전세금을 줄 때까지 울며 겨자 먹기로 계속 거주해야 합니다만 이 건물의 끝은 경매로 넘어갑니다. 그 이유는 A가 건물에 대한 세금을 계속해서 미루고 있었기 때문입니다. 그리고 경매 낙찰금액은 세금을 제하고 남는 돈을 순위에 따라서 분배하는데, 이런 건물들이 하나둘이 아니었던 것입니다.

반환 받지 못한 전세금의 액수가 점점 증가하고 있다.

위와 같은 사례는 가장 일반적인 사례입니다. 그리고 저기서 조금씩 변형한 것이 20대 빌라왕과 같은 명의만 바꾼 사건으로 보시면 쉽게 이해가능하실 겁니다. 그런데 위의 사건에서 만약 세금체납이 없었다면 경매를 통해서 전세금을 돌려받았을 가능성이라도 존재합니다. 현재는 세금의 체납을 조회하려면 집주인의 동의가 필요하지만 2024년 4월 1일부터는 동의가 없더라도 세금체납 열람이 가능해집니다. 좀 더 안전한 집을 구할 수 있도록 돕는 법안이 시작되는 겁니다.

국토부도 이 문제를 심각하게 받아들이고 사고를 방지하려고 자료를 만들었다.

위의 그림에서 설명하는 것처럼 안전한 매물을 선택하는 방법은 직접 체크리스트를 가지고 직접 체크하는 것이 최우선입니다.

2023년 4월 1일부터는 체납세액을 전국 세무서에서 열람할 수 있을 것인데 세입자가 임대차 계약서를 제시해야 열람이 가능할 것입니다.
특약으로 계약서에 체납여부에 따라 계약을 해지할 수 있다는 조건을 넣는다면 이 방법으로 전세사기의 피해를 막을 수 있을 것입니다.
그리고 계약 이후 발생된 세금은 보증금보다 후 순위로 인정받을 것이기 때문에 피해를 더 줄일 수 있을 것입니다.

끝으로 전세사기 때문에 어려움을 겪고 피해를 입고 계신 분들의 빠른 대책이 적용되기를 바랍니다.